• Ralph Ummelen

Vernietiging huurovereenkomst wegens bedrog


Huurder verstrekte bij het aangaan van de huurovereenkomst 21 jaar geleden (!) bewust onjuiste informatie om in aanmerking te (kunnen) komen voor de gezinswoning. Zonder die valse informatie zou huurder 21 jaar geleden nooit voor de woning in aanmerking zijn gekomen.

In eerste aanleg heeft de kantonrechter bij vonnis van 31 juli 2019 geoordeeld dat de huurachterstand in samenhang bezien met de aan het licht gekomen fraude – de verstrekte onjuiste/valse informatie – een zodanige tekortkoming oplevert dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd zijn.


In hoger beroep baseert verhuurder de gevorderde ontbinding en ontruiming niet meer alleen op de tekortkomingen van huurder (betalingsachterstand en fraude) maar wordt de vordering primair gebaseerd op vernietiging wegens bedrog. Verhuurder breidde daarmee de grondslag van haar vordering uit.


Volgens het gerechtshof is aan de vereisten voor vernietiging van de huurovereenkomst wegens bedrog voldaan. De verhuurder heeft de overeenkomst volgens het gerechtshof terecht buitengerechtelijk vernietigd. De vordering tot ontruiming tegen de huurder wordt dan ook toegewezen, zij het op een andere grond dan in eerste aanleg bij de kantonrechter.


Dat de valselijk verstrekte informatie 21 jaar geleden al had plaatsgevonden, maakt niet dat de ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, aldus het gerechtshof.


Iedere overeenkomst - dus ook een huurovereenkomst - die onder invloed van bedrog ex art. 3:44 lid 3 BW tot stand komt, is in beginsel vernietigbaar. Vernietiging van de overeenkomst op grond van een wilsgebrek - bedrog is er één van – is mogelijk tot drie jaar na de ontdekking van het bedrog. Dat het bedrog in deze zaak 21 jaar geleden heeft plaatsgevonden is niet de maatstaf, doch het moment waarop het bedrog is ontdekt. Vanaf dat moment loopt de (verjarings-)termijn van drie jaar (art. 3: 52 lid 1 c BW). Wacht men langer dan 3 jaar na ontdekking, dan is men te laat en kan geen vernietiging meer worden ingeroepen. Wel resteert dan nog de ontbinding als rechtsgrondslag.


Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel, de genoemde uitspraak van het gerechtshof of het huurrecht in het algemeen, bel of mail dan gerust met ons.


1 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2020:7051), WR 2021, 24