In huurovereenkomsten volgens het zogenaamde ROZ-model is een boetebepaling opgenomen in de algemene bepalingen. Over de uitleg van het boetebeding bestaat al lange tijd discussie. Hoe zit het nu?
De boetebepalingen in de ROZ-modellen voor winkelruimte en kantoorruimte zijn op hoofdlijnen hetzelfde en bepalen:
“Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand.”
Op de vraag hoe het beding nu moet worden uitgelegd bestaat verschil van mening, ook binnen de rechtspraak. Enerzijds is er de cumulatieve uitleg van de boetebepaling. Bij deze uitleg wordt er van uitgegaan dat iedere maand opnieuw de boete verschuldigd is over alle voorgaande achterstallige huurtermijnen. Als bijvoorbeeld de laatste (tijdige) huurbetaling dateert van oktober 2019, dan wordt de boete volgens de cumulatieve uitleg per januari 2020 als volgt berekend: november 2019 = € 900,- (3x € 300,-), december 2019 = € 600 (2x € 200,-) en januari 2020 = € 300 (1x € 300,-), totaal derhalve € 1.800,-. Zoals dit voorbeeld laat zien kan de boete behoorlijk oplopen en zelfs de achterstallige huur aanzienlijk overstijgen.
Het gerechtshof in Amsterdam heeft in 2015 de cumulatieve uitleg toegepast door te overwegen dat een redelijke uitleg van de boetebepaling in houdt dat over iedere niet betaalde huurtermijn iedere maand opnieuw een boete van € 300,- is verschuldigd. Een beperkte uitleg zou tot het onaannemelijke resultaat leiden dat het voor de boete niet uitmaakt of een huurtermijn een dag of meerdere maanden te laat wordt betaald, aldus het Hof Amsterdam in het arrest van 8 september 2015.1
Tegenover de cumulatieve uitleg staat de beperkte uitleg. Bij deze uitleg is de contractuele boete slechts één keer verschuldigd ongeacht het moment van betaling. In hierboven vermeld voorbeeld komt dat neer op een totaal van € 300,- (november 2019) + € 300,- (december 2019) en € 300 (januari 2020), totaal derhalve “slechts” 900,-. 2
De uitleg van de boetebepaling staat los van de matigingsbevoegdheid die de rechter heeft op grond van art. 6:94 BW. Op grond van die bepaling kan de rechter op verlangen van de schuldenaar de bedongen boete matigen. Dus ook indien de rechter het boetebeding beperkt uitlegt, kan hij nog matigen indien de billijkheid dat in de gegeven omstandigheden eist.
Welke uitleg van het boetebeding nu in het gegeven geval door de rechter moet worden toegepast, is niet duidelijk. Als verhuurder ligt het voor de hand om een beroep te doen op de cumulatieve uitleg in gevallen de huurder tekortschiet in zijn huurbetalingsverplichting. De huurder zal daarentegen een beroep doen op de beperkte uitleg die immers leidt tot een beduidend lagere boete.
Partijen doen er verstandig aan om een eigen bepaling aan de huurovereenkomst toe te voegen waarin zij hun bedoeling ten aanzien van het boetebeding uiteenzetten en wel zodanig dat het niet (meer) voor meerdere uitleg vatbaar is, bijvoorbeeld aan de hand van een rekenvoorbeeld. De rechter kan er dan niet meer om heen en zal het beding moeten toepassen zoals partijen het hebben bedoeld. De rechter behoudt dan nog “slechts” het recht de bedongen boete te matigen ex art. 6:94 BW in de billijkheid zulks eist.
Voor vragen en/of opmerkingen kunt u contact opnemen met Ralph Ummelen. Hij gaat er indien nodig graag nader met u op in.
1 Gerechtshof Amsterdam 08-09-2015 ECLI:NL:GHAMS:2015:3716
2 Rechtbank Overijssel 14-03-2018 ECLI:NL:RBOVE:2018:916 en Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 23-01-2018 ECLI:NL:GHARL:2018:714