De ontbindingsregel in art. 6:265 BW luidt:
“Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt”
Indien de huurder meent dat de tekortkoming gezien haar bijzonder aard te bijzonder en/of te gering van betekenis is en deze de ontbinding en haar gevolgen (daarom) niet rechtvaardigt, zal huurder op deze “tenzij-regel” expliciet een beroep op moeten doen. De rechter mocht de uitzondering tot 28 september 2018 immers niet ambtshalve toetsen op grond van het arrest van de Hoge Raad van 31 december 1993, NJ 1994, 317 (Abbas/Woningbouwvereniging ’s-Gravenhage).
Het lijkt er op dat de Hoge Raad in zijn arrest van 28 september 2018 op dit punt is “omgegaan”. Volgens de Hoge Raad moet de rechter in verstekzaken ook ambtshalve de belangen van de huurder (laten) meewegen. In zoverre is het te wijzen vonnis geen hamerstuk meer als huurder in de procedure niet is verschenen. Ter motivering verwijst de Hoge Raad naar art. 7:231 BW waarin staat dat rechterlijke tussenkomst dwingend is voorgeschreven voor ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot woon- of bedrijfsruimte. Dat de rechter voortaan ook de belangen van huurder in verstekzaken moet laten meewegen en dus moet toetsen of er sprake is van de uitzondering op grond waarvan de ontbinding niet gerechtvaardigd is, wordt beperkt tot de voor de rechter kenbare feiten en/of omstandigheden. Wat de rechter niet weet, kan hij niet in zijn beoordeling betrekken. In verstekzaken is en blijft de rechter daarom aangewezen op (selectieve) informatie van de verhuurder die de ontbinding vordert.
Laat u als verhuurder daarom vooraf altijd adviseren indien u de huurovereenkomst met uw huurder wenst te ontbinden. Bel of mail vrijblijvend met Ralph Ummelen!