De verhuurder die de huurovereenkomst wil ontbinden, zal daarvoor naar de rechter moeten stappen. Buitengerechtelijke ontbinding door de verhuurder is niet mogelijk, althans heeft geen effect!
De huurder kan daarentegen wel ontbinden zonder tussenkomst van de rechter. Artikel 7:231 BW geldt voor de verhuurder die wil ontbinden, niet voor de huurder! Dat betekent dat huurder in het geval de verhuurder zijn wettelijke - en/of contractuele verplichtingen niet nakomt, de huurovereenkomst (eenzijdig) buitengerechtelijk kan ontbinden. Voorwaarde is wel dat verhuurder in verzuim is.
Het komt in de rechtspraak weinig voor dat huurder ontbindt wegens wanprestatie van verhuurder. Een recent voorbeeld betreft een vorig jaar gewezen uitspraak van de rechtbank Rotterdam waarin is geoordeeld dat gezien de tekortkoming en het verzuim van verhuurder, huurder (buitenrechtelijk) kon en mocht ontbinden op de voet van art. 6:267 lid 1 BW. 1
De casus was kort gezegd als volgt: Er was sprake van achterstallig onderhoud aan de buitenzijde van de winkelruimte dat als een gebrek in de zin van art. 7:204 BW werd gekwalificeerd. Huurder had verhuurder tot twee keer toe gesommeerd om de aanwezige gebreken te herstellen, doch ook na vier maanden was er nog geen (enkele) uitvoering gegeven aan het plan van aanpak door verhuurder, ondanks zijn eerdere toezegging. Dat huurder er voor had kunnen kiezen de gebreken zelf voor rekening van verhuurder te herstellen ex art. 7:206 lid 3 BW, maakt dit nog geen op huurder rustende verplichting en dus faalde dit verweer van verhuurder. De tekortkomingen en het verzuim van verhuurder waren een feit en ook dusdanig ernstig en dus mocht huurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden.
De gevolgen van de ingeroepen ontbinding dient huurder wel goed te overzien voordat hij ontbindt.
De huurder die buitengerechtelijk ontbindt, dient zich voor hij deze stap zet goed te realiseren dat hij verplicht is de zaak aan verhuurder ''terug te geven'' nadat hij heeft ontbonden. Huurder doet er dus goed aan alternatieve (huur)ruimte achter de hand te hebben in het geval hij zijn zaak wil blijven voortzetten.
Voorts zal de buitengerechtelijke ontbinding in de praktijk toch vaak tot een procedure leiden om de eenvoudige reden dat verhuurder de ingeroepen ontbinding veelal zal betwisten en dus alsnog een rechterlijke toets zal plaatsvinden.
Heeft u vragen over ontbinding van huurovereenkomsten of huurrecht in het algemeen, bel of mail voor een vrijblijvend gesprek met Ralph Ummelen.
1 Rechtbank Rotterdam 30 april 2021, WR 2021/168