Eind vorig jaar besliste de Voorzieningenrechter van de rechtbank Oost-Brabant dat verhuurder geen spoedeisend belang had bij een eerdere ontruiming in kort geding.
Huurder exploiteerde een supermarkt conform de formule van Albert Heijn op franchisebasis. Huurder had de huurovereenkomst met verhuurder opgezegd tegen 25 januari 2019. Verhuurder accepteerde die opzegging. Uiterlijk op 25 januari 2019 moest huurder vanwege de opzegging het gehuurde hebben verlaten.
Verhuurder vordert in kort geding een (nog) eerdere ontruiming dan 25 januari 2019 omdat hij belang heeft bij een behoorlijke exploitatie en er een huurachterstand was ontstaan. De huur over de laatste drie maanden werd telkens te laat betaald en er was ook een maand niet betaald. Albert Heijn had in de tussentijd de bevoorrading gestaakt omdat huurder zijn verplichtingen jegens Albert Heijn ook niet was nagekomen. Huurder exploiteerde nog wel, doch er was geen aanbod meer van versproducten en ook het aanbod van houdbare producten nam af.
De verhuurder zag in het onvoldoende exploiteren, in combinatie met een huurachterstand van (slechts) één maand een reden om in kort geding voortijdige ontruiming te vorderen. De kantonrechter ging daar echter niet in mee. Er was volgens de kantonrechter onvoldoende spoedeisend belang bij verhuurder om zo kort voor het reguliere einde van de huur eerder te ontruimen. Er waren geen feiten en/of omstandigheden waaruit volgde dat huurder de laatste huurtermijnen niet meer zou betalen. Ook het gebrekkig exploiteren was geen reden om eerder te ontruimen. Er was al een huuropvolging per 25 januari 2019 en verhuurder toonde niet aan dat hij als gevolg van het gebrekkig exploiteren schade zou lijden omdat het gehuurde in waarde zou dalen. Dat de huuropvolger al voor de kerst wilde exploiteren en dat ook Albert Heijn belang heeft bij een behoorlijke exploitatie van de supermarkt creëert geen belang aan de zijde van de verhuurder bij eerdere ontruiming van het gehuurde.
Terughoudendheid is op zijn plaats bij ontruimingsvorderingen in kort geding. De rechter oordeelt niet alleen over de vraag of het aannemelijk is dat de huurovereenkomst door de bodemrechter wordt ontbonden maar ook of feiten en/of omstandigheden een onmiddellijke voorziening vereisen. In deze zaak oordeelt de voorzieningenrechter dus van niet.
Rechtbank Oost-Brabant (kantonrechter ’s-Hertogenbosch, voorzieningenrechter) d.d. 12 december 2018, WR 2019, Afl. 4 , nr. 57